Toelichting vergunningverlening WZU

Toelichting op vergunningverlening voor Woonzorgunie Veluwe

Op 26 maart 2021 heeft de gemeente Epe een informatiebijeenkomst gehouden. Onderwerp van de bijeenkomst is de verlening van een omgevingsvergunning aan de Woonzorgunie Veluwe (WZU). Zij vragen de vergunning aan voor het bouwen van een woon-zorggebouw op het perceel Burgemeester Van der Feltzlaan 4 in Epe.

Toelichting, presentatie en opname

Doel van de bijeenkomst: toelichting geven op:

  • het proces van de beoordeling van de vergunningsaanvraag;
  • de afwegingen die leiden tot de conclusie dat de vergunning verleend kan worden;
  • de verdere procedure voor publicatie en mogelijkheden voor bezwaar.

Deze toelichting is een samenvatting op hoofdlijnen van de bijeenkomst. Daarnaast ondersteunt het de beelden van de presentatie die gegeven zijn tijdens de bijeenkomst. Deze presentatie is terug te zien via de website van gemeente Epe. Net als de opname die gemaakt is van de bijeenkomst. Alle bestanden zijn hier te vinden: https://www.epe.nl/in-epe/projecten_42776.

Bijeenkomst door WZU

De WZU heeft op 22 december 2020 een aanvraag ingediend. In het dorp Epe is een zeer grote behoefte aan intramurale zorg. Het huidige pand aan Burgemeester Van der Feltzlaan 4 staat al lang leeg. Het risico op verpaupering is aanwezig. Begin december heeft WZU een informatiebijeenkomst gehouden. Tijdens die bijeenkomst heeft WZU haar plannen gepresenteerd.

Beoordeling omgevingsvergunning

De beoordeling van een omgevingsvergunning bevat vier verplichte onderdelen:

  • Bestemmingsplan
  • Welstand
  • Bouwbesluit
  • Bouwverordening

Bestemmingsplan

Het belangrijkste onderdeel dat is uitgelegd is toetsing aan het bestemmingsplan. Voor dit plan is van toepassing het bestemmingsplan Epe-Noord. In dit plan heeft het betreffende perceel de bestemming ‘maatschappelijk met functieaanduiding zorg’. In dit geval is beoordeeld of het passend is. Dat is ook het geval: het beoogde pand heeft immers dezelfde bestemming en functieaanduiding.

Bouwvoorschriften

Het bouwplan van WZU valt binnen het bouwvlak. Dat is in orde en dat blijkt uit de situatietekening.

Het maximale bebouwingspercentage volgens het bestemmingsplan bedraagt 40%. In de bestaande situatie is er een groter bebouwingsoppervlak. Het nieuwe plan beslaat een kleiner oppervlak dan het bestaande maar heeft een overschrijding. Deze overschrijding is 10% en daarmee komt het totaal op 44%. Dat percentage valt binnen de regels van het bestemmingsplan.

Maximale bouwhoogte

De maximale bouwhoogte volgens het bestemmingsplan is 8 meter, gerekend vanaf het peil. Volgens de begripsbepalingen wordt het peil berekend vanaf de hoogte van het terrein ter hoogte van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw. Dit komt omdat het gebouw midden op het perceel staat en niet direct aan de weg grenst. Het peil is hier dus ter hoogte van de opgehoogde toegang. Die toegang is ongeveer 1,5 meter hoger dan het aangrenzende terrein.

Maximale goothoogte

De maximale goothoogte volgens het bestemmingsplan bedraagt 5,30 meter. Het gebouw heeft drie  bouwlagen. Het onderste deel bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak. Dat platte dak moet gezien worden als goothoogte. Die goothoogte is 5,30 meter. Dat is 1,30 meter hoger dan toegestaan op grond van het bestemmingsplan. De derde bouwlaag is een terugliggende bouwlaag. Dat houdt in dat de muren van de tweede en derde bouwlagen niet recht boven elkaar zitten. De muur van de bovenste laag ligt verder naar achteren. Ze zijn dus niet gelijk. Deze derde laag valt binnen de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwlaag heeft ook een plat dak wat tevens de goothoogte is. Deze ligt op 7,80 meter. Deze goothoogte is dus 3,80 meter te hoog.

Kruimelregeling

In de presentatie is een afbeelding weergegeven met een doorsnede van het gebouw en een contour van de mogelijkheden die het bestemmingsplan aangeeft. We moeten daarom afwijken voor de goothoogte van het gebouw. Dat kan met toepassing van het beleid dat geregeld is in de kruimelregeling. In dit beleid staat een zevental criteria. Daaraan toetsen wij of de uitvoering voldoet aan een goede ruimtelijk ordening. Dat is hier het geval. Daarom zijn er geen redenen aanwezig om de vergunning met twee vrijstellingen te weigeren.

Zelfde meetwijze

Overigens is dit plan in de omgeving niet afwijkend: woningen mogen op grond van het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte hebben van 11 meter en een goothoogte van 7 meter. De wijze van meten is hetzelfde als in het geval van de WZU.

Welstand

De overige aspecten zoals welstand, zijn inhoudelijk niet behandeld. Deze toets heeft plaatsgevonden door de welstandscommissie. Deze commissie heeft geconstateerd dat voldaan wordt aan de welstandscriteria.

Pagina opties